Кошерные стройки

Компания

Израильские девелоперы, работающие на нашем рынке, привыкли все вопросы решать самостоятельно: от девелопмента до инвестиций. Но в России такая стратегия сопряжена с риском. Например, компания Mirland Development в результате нее лишилась двух привлекательных проектов и столкнулась с падением прибыли в 19 раз.

Когда участники рынка говорят об израильских девелоперах в России, чаще всего вспоминают AFI Development Льва Леваева. Однако, помимо известного диамантера, собственные девелоперские проекты в России реализует еще одна не менее крупная израильская структура – Fishman Group, чьи интересы на российском рынке представляет Mirland Development. Топ-менеджеры компании прилетают из Израиля в Москву каждую неделю на три дня, а затем ближе к четвергу возвращаются домой, чтобы успеть к началу шаббата. Несмотря на то, что все руководство компании – израильтяне, девелоперам удалось быстро освоиться на российском рынке. В настоящий момент Mirland Development реализует проекты в России на $2,4 млрд. Однако показатели работы компании были бы лучше, если бы не два досадных события, которые случились летом 2008 года.

Двойной апперкот

В прошлом году Mirland Development заключила соглашение с малоизвестной фирмой «494 УНР» о реализации двух проектов – жилого комплекса площадью 27 000 кв. м в Сокольниках, а также жилого и торгового комплексов общей площадью 174 000 кв. м в подмосковной Немчиновке. Израильская сторона должна была обеспечить финансирование проекта и в итоге получить 51% прибыли, а российская компания взяла на себя обязательства по девелопменту проекта. Однако в конце июля 2008 года тандем с треском распался. С представителями «494 УНР» связаться не удалось, а в Mirland Development уверяют, что «494 УНР» не выполнила своих обязательств. «Мы понимаем, что ситуации бывают разные, задержки порой неизбежны, но в этом случае мы не имели влияния на события», – рассказывает гендиректор Mirland Development Моше Мораг. Как бы то ни было, но, по мнению участников рынка, компания потеряла две очень перспективные площадки для жилой застройки. Кроме того, девелопер лишился cash-flow от продажи жилых объектов.
Вслед за этим девелоперов ждал другой, не менее мощный удар. По итогам первой половины 2008 года, чистая прибыль компании упала, став в 19 раз меньше, чем годом ранее: $3,06 млн против $59,5 млн. «Мы предоставляем отчетность по стандартам ФРС, поэтому переоценить свои активы можем только по завершении строительства. Во второй половине текущего года будут закончены очередные объекты, и тогда мы снова проведем переоценку активов», – объясняет Моше Мораг. По его словам, Mirland Development снова ожидает роста прибыли.

Однако, по мнению некоторых участников рынка, резкое падение прибыли по итогам полугодия может свидетельствовать о несбалансированности портфеля проектов. По мнению источника «Ко» в одной девелоперской компании, «Mirland набрала достаточно большой портфель проектов, но на публику вынесла лишь часть из них, которые еще предстоит реализовать». «На этапе формирования портфеля завершенных проектов колебания прибыли вполне возможны – с ними сталкиваются и российские, и зарубежные компании. Ситуация усугубляется общим для отрасли ростом издержек», – говорит Сергей Фильченков, аналитик из ИК «Финам». По мнению гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, «падение прибыли иностранных игроков вполне может быть вызвано неустойчивостью инвестиционного климата».

Тихой сапой

До 2008 года история Mirland в России была более удачной. «Холдинг Fishman Group пришел на российский рынок в 2004 году. Для развития инвестиционных проектов была создана компания Mirland Development Corporation, которой теперь принадлежит весь российский бизнес группы в области недвижимости», – рассказывает Моше Мораг. После выхода в Россию дочернее подразделение Fishman Group начало последовательно скупать прибыльные площадки. Так, в 2006 году за $11,2 млн был приобретен участок площадью 2 га в Москве, затем 41 га в Санкт-Петербурге за $36,7 млн, потом за $13 млн 22 га в Одинцовском районе Подмосковья. Кроме того, компания сумела выйти на региональные рынки, заявив о строительстве торговых центров в Саратове (Триумф-молл – см. фото), Казани и Ярославле. Одной из наиболее важных сделок стал выкуп 100% акций предприятия «Машиностроение и гидравлика» на 2-й Хуторской улице в Москве всего за $6,5 млн. Продавцом выступила корпорация «Финпромко» уральского бизнесмена Анатолия Павлова, ранее перепрофилировавшая предприятие с выпуска гидрооборудования на изготовление рекламных металлических конструкций. В январе 2007 года Mirland Development приобрела 79% уставного капитала компании «Реалсервис», владеющей участком в самом начале Дмитровского шоссе. Затем во второй половине прошлого года компания увеличила свою долю на оставшиеся 21%. Сумма сделок неизвестна, но на этом месте израильские девелоперы планируют возвести 47-этажный бизнес-центр с арендуемой площадью 90 000 кв. м.

Не исключено, что сориентироваться так быстро на российском рынке Mirland Development помог известный предприниматель, топ-менеджер крупнейшего российского ритейлера X5 Retail Group Лев Хасис. В 2006 году Mirland Development заключила с предпринимателем соглашение, по которому они на паритетных правах планируют построить офисно-торговый центр площадью 174 000 кв. м напротив «Меги» в Теплом Стане. Официально партнером Mirland выступит компания Fosbourne, принадлежащая Хасису и его партнеру Евгению Бернштаму, президенту банка «Хоум кредит энд финанс». Предполагается, что одним из двух якорных арендаторов станет также входящая в Fishman Group сеть Home Center, которая торгует товарами для ремонта и обустройства дома. При этом участники рынка не исключают, что другим «якорем» может стать один из брендов X5 Retail Group.

Помимо инвестиций в коммерческую недвижимость, Mirland Development заинтересовалась и жилыми проектами. В частности, на приобретенном в Петербурге участке площадью 41 га компания построит жилой комплекс «Триумф Парк» площадью 700 000 кв. м, а в Одинцовском районе Подмосковья возводит коттеджный поселок «Западная резиденция» на 163 домовладения.

Деньги впрок

Активная скупка площадок и запуск сразу нескольких крупных проектов не могли не сказаться на финансовых показателях компании. Если на конец 2005 года стоимость ее активов составляла $49,8 млн, то через год достигла $475,5 млн – в основном за счет роста стоимости купленных площадок. После того как был собран основной портфель участков, появилась необходимость в привлечении средств на их разработку. По словам Моше Морага, первые $120 млн компании предоставили основные акционеры – Fishman Group. Затем искать средства Mirland Development надо было уже самостоятельно. Поэтому в декабре 2006 года компания провела IPO на Лондонской фондовой бирже, выручив за 30% акций $290 млн. $15,9 млн были сразу направлены на заключение соглашения о строительстве небоскреба в Москве на Дмитровском шоссе. Остальные средства также пошли на российский рынок. Согласно отчету по итогам 2007 года, компания инвестировала в свои проекты $151 млн, в основном это средства, заработанные на бирже.

Помимо привлечения средств британских инвесторов, Mirland Development смело использовала израильский капитал. В результате размещения облигаций на Тель-Авивской фондовой бирже в декабре 2007 года компания смогла заработать $62 млн. «Мы получили преимущественно средства израильских банков. Так что теперь у нас есть корпоративное финансирование со стороны израильских банкиров, будем надеяться, что скоро появится и проектное», – говорит Моше Мораг. Однако проектное финансирование, по его словам, пока привлекается из других источников. «Как и все девелоперы, мы планируем финансирование большей частью из привлеченных средств, однако на сегодняшний день большая часть денег была вложена из собственных ресурсов. Потому сейчас мы плотно работаем с банками. Например, ЕБРР предоставил нам средства на реализацию проекта торгово-развлекательного центра в Саратове, сейчас мы ведем переговоры еще с несколькими банками», – говорит он. (Прим. «Ко»: В середине ноября в ЕБРР должно быть одобрено выделение $150 млн на строительство «Триумф Парка».) По его словам, «банковская маржа сейчас выше, чем была раньше, но для таких больших групп, как Fishman, у которых есть доказательства прошлых успехов, это проблем не вызывает».

Кроме того, напоминает гендиректор Mirland, финансы будут поступать от продажи объектов жилой недвижимости по мере их строительства. Однако эксперты считают, что компании не стоит рассчитывать на быструю реализацию жилых проектов. Рынок Московского региона стагнирует, объем сделок за последние полгода сократился почти вдвое. Mirland стоит обратить внимание на доход от сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости. Например, cash-flow компании приносит уже построенный бизнес-парк на 2-й Хуторской улице. Вообще на площадках, которые обошлись Mirland Development всего в несколько десятков миллионов долларов, в настоящий момент возведены офисные здания, стоимость которых Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивает в $200 млн. «Потому мы уверены, что за 7 лет сможем привлечь $2,4 млрд», – говорит Моше Мораг. Именно столько надо собрать компании для реализации всех заявленных проектов.

По закону джунглей

«На сегодняшний день в портфеле компании 14 проектов в России: 2 проекта в сфере жилой недвижимости, 5 офисных проектов, 1 офисно-торговый комплекс, 4 торговых центра и 2 логистических центра. Можно сказать, что портфель компании основан на принципе «50 на 50»: половина инвестиций направляется в Московский регион, половина – в региональные центры, половина – в жилую недвижимость, половина – в коммерческую», – рассказывает Моше Мораг. В Mirland Development говорят о своих площадках как об очевидном достижении, но далеко не все участники рынка согласны с их перспективностью. В частности, исполнительный директор «РДР-Холдинг» Георгий Кузин довольно критично относится к главным проектам компании – например, к строительству офисной башни на Дмитровском шоссе. «В целом не очень хорошее место для строительства офисной недвижимости – это не совсем подходящий для этого район, стоящий в стороне от основных деловых центров. Кроме того, строительство высотного здания обходится в два раза дороже, чем обычного, и, чтобы компенсировать затраты на строительство офисного высотного комплекса, компании придется делать из него класс А. Однако сам район не располагает к дорогому объекту, в результате выходит несоответствие класса месту строительства. То есть получится тот же класс В, только с арендными ставками класса А», – говорит эксперт. По его словам, в настоящий момент это не является недостатком, потому что «рынок находится в такой стадии, что все сметут», однако через четыре года, когда здание построят, ситуация может измениться. Кроме того, по мнению Кузина, Пулковское шоссе в Петербурге, где будет построен «Триумф Парк», также не лучшее место для реализации жилого проекта «повышенной комфортности» – площадка находится практически на выезде из города. При этом городские власти пока так и не выдали Mirland разрешения на строительство транспортной развязки в этом месте – для съезда с оживленного Пулковского шоссе.

Другие израильские девелоперы, по данным участников рынка, земляков не замечают, но и не конкурируют между собой. «С компанией Mirland Development мы работаем в разных сегментах недвижимости, поэтому не находимся в прямой конкуренции. Мы развиваем крупные многофункциональные проекты, концентрируясь в основном в Москве, Mirland же активно развивает проекты в регионах», – уверяет директор департамента по связям с общественностью AFI Development Наталия Иванова. Израильским девелоперам, которые только выходят на российский рынок, также придется работать самостоятельно. В частности, компания EngelInvest Якова Энгеля планирует построить в столичном регионе 1,1 млн кв. м различной недвижимости. А израильский девелопер Europort намеревается приобрести три земельных участка площадью от 12 до 25 га в Санкт-Петербурге для строительства бизнес-парков площадью 100 000 кв. м каждый. Некоторые участники рынка не исключают создания альянса между EngelInvest и Mirland. В последней компании все эти слухи отрицают. «Мы пока не работаем с другими израильскими девелоперами», – утверждает Моше Мораг. Однако ничто не мешает в будущем такой альянс создать, учитывая то, что число израильтян на российском рынке с каждым годом только растет. «Совершенно точно, что в ближайшем будущем интерес израильских девелоперов к нашему рынку только увеличится», – говорит руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости PricewaterhouseCoopers Ричард Грегсон. Значит, израильские компании в России, возможно, все-таки создадут альянс и смогут доверять не только самим себе, но и друг другу.

ЧТО ТАКОЕ MIRLAND DEVELOPMENT

ГОД ОСНОВАНИЯ: 2006
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: девелопмент жилой и коммерческой недвижимости
КРУПНЕЙШИЕ ПРОЕКТЫ: жилой комплекс «Триумф Парк» в Санкт-Петербурге, офисный небоскреб в Москве на Дмитровском шоссе, поселок «Западная резиденция» в Одинцовском районе Подмосковья
ОБЩИЙ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ: $2,8 млн
СТОИМОСТЬ АКТИВОВ, ПО ИТОГАМ ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЫ 2008 ГОДА: $665,2 млн
ГЛАВНЫЕ АКЦИОНЕРЫ: Fishman Group (70%), остальные 30% котируются на LSE

ЧТО ТАКОЕ FISHMAN GROUP

НАПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: инвестиции в недвижимость, девелопмент, ритейл, телекоммуникации
ОСНОВНЫЕ АКТИВЫ: 4 млн кв. м коммерческой и загородной недвижимости в Израиле и других странах,
ГОДОВАЯ ВЫРУЧКА: $2,5 млрд

24.09.2008 19-53